L’impact de la non-construction sur le niveau des impôts locaux

Lorsqu’un Fontenaisien achète un bien immobilier neuf (ce qui est rare) ou modifie substantiellement sa maison ou son appartement, les bases fiscales représentatives (les « assiettes fiscales », bases du calcul de la Taxe Foncière « TF ») de ce domicile sont mises à jour par les Services Fiscaux de l’Etat (avec intervention uniquement consultative de la ville). En clair, pour toute rénovation (construction de neuf) ou toute réhabilitation (grande amélioration), la base des impôts locaux et le niveau de taxation changent en conséquence.
L’analyse de l’évolution des bases fiscales sur plusieurs années permet ainsi de mesurer le degré de Rénovation ou de Réhabilitation de la ville. Or, nous constatons que, sur 25 ans, il y a eu stagnation. Pour prendre une période plus récente, 2007-2016 (dernières années mises
en ligne par l’Administration Fiscale), la valeur des biens immobiliers de Fontenay (base de la taxe foncière) s’est accrue de 7%, moins que l’inflation.
Dit autrement, les services fiscaux considèrent que le patrimoine immobilier des Fontenaisiens, sur cette période, a perdu de la valeur :

Il n’en est pas de même dans les autres villes de VSGP (Vallée-Sud-Grand-Paris) où la croissance des bases fiscales immobilières est régulière, Fontenay restant la ville qui construit le moins :

Pour ceux qui aiment le détail, ci-dessous le calcul de la taxe foncière par ville pour 2009 et 2016 :

Cet écart entre Fontenay et les villes voisines met en évidence, pour notre ville, les conséquences des deux choix stratégiques (et erronés) déjà mentionnés :
 Refus de toute construction neuve « privée » de 1994 à 2014 :

Fontenay se trouve en 9ème position sur 11 devant Malakoff qui a la même politique malthusienne et devant Sceaux à l’immobilisme social bien connu. Les 902 logements nouveaux constatés à Fontenay relèvent quasiment tous de nouveaux logements sociaux puisque le neuf y a été interdit.

 Evolution à Fontenay du parc social par construction et intégration du parc Icade :

Monsieur Candide : Quelles conséquences pour les Fontenaisiens ?
Trois conséquences majeures :
 appauvrissement de la population
 hausse des impôts
 biens immobiliers non adéquats et ne suivant pas l’évolution sociologique.


1- Appauvrissement de la population.
Les chiffres des impôts (IRPP, Impôts sur les Revenus des Personnes Physiques) confirment nos constats d’appauvrissement de la population à Fontenay :

(CSP signifie ici : « Catégorie Socio – Professionnelle et CSP- les plus faibles économiquement)

La comparaison avec les villes voisines, comparaison déjà présentée ici , est significative :

Cette dernière comparaison (base Insee) en partant du millésime Insee 2013 (moyenne des années 2011-2015) montre que la détérioration est ancienne (blocage des constructions depuis 1995, ventes Icade 2010) et que, avec le changement de majorité en 2014, l’absence
de toute construction sur la période 2014-2019 (temps d’élaboration du PLU voté en 2017 et les conséquences des blocages de quasiment toute construction par des recours intéressés) n’a, d’évidence, fait que ralentir la dérive. Nous avons traité ce sujet dans notre article
précédent.


2- Hausse des impôts locaux :
Le tableau déjà reproduit ci-dessus est significatif :

La ville connait régulièrement des accroissements de charges pour des raisons sociales, techniques, juridiques, impact de décisions nationales … et doit augmenter ses ressources en conséquence ; face à une stagnation des assiettes immobilières fiscalement imposables,
Fontenay ne peut trouver ces ressources nouvelles qu’en augmentant les taux d’imposition (aujourd’hui uniquement la taxe foncière, la taxe d’habitation étant en passe de disparaître). D’où hausses d’impôts régulières en 2008, 2011, 2015, sous l’ancienne mandature ou peu
après son départ en 2014.

Tant que les assiettes fiscales des impôts locaux à Fontenay, assiettes basées très majoritairement sur la valeur du patrimoine immobilier, resteront constantes, voire en baisse, la seule solution pour les municipalités successives relèvera de la hausse des taux
d’imposition.
Monsieur Candide : je vois que, entre 2010 et 2014, il y a baisse des assiettes fiscales. Impact d’un grand incendie qui aurait détruit des immeubles ? Des grandes destructions ? Une guerre locale ?
Vous avez raison ! Jusqu’à 2010, il y a hausse puis, à partir de 2010, les bases fiscales de la ville baissent !

Ce très léger détail affreusement technocratique … va coûter quasiment 9,5 millions d’Euros à la ville en 15 ans ! (environ 1.000€ par famille sans aucune contrepartie). Les logements sociaux sont, de droit, exonérés pendant 15 ans de taxe foncière ; généralement cette exonération s’applique à des immeubles nouvellement construits, l’objectif du Législateur étant d’aider les bailleurs sociaux à investir.
Cette approche fut ici appliquée aux logements Icade devenant nouvellement immeubles sociaux malgré leurs 50 ans d’âge. Les immeubles, passant, par vente à des bailleurs sociaux, d’un statut de logements privés à celui de logements sociaux, devinrent ainsi exonérés de Taxe Foncière (TF) pendant 15 ans (majoritairement de 2010 à 2025), sortant ainsi des bases d’imposition.
Nous n’avons évidemment pas accès aux dossiers fiscaux individuels de chacun des bailleurs sociaux acheteurs des appartements concernés mais nous pouvons, à partir des variations globales des bases d’imposition, calculer l’impact financier de la vente de ces immeubles Icade sur l’ensemble des Fontenaisiens. La base du raisonnement est simple : nous allons comparer l’évolution réelle de la base totale sur la période 2010-2014, en baisse (voir tableau ci-dessus), aux chiffres qui auraient été constatés si la hausse avait continué durant cette même période 2010-2014 comme en 2007-2010 (d’où, en 4 ans, hausse de quatre fois les 650.000€/an mentionnés en rouge /tableau précédent = 2.600.0000€).

En clair, l’acceptation, en 2010, par la mairie de ces ventes Icade à des bailleurs sociaux a conduit la ville à connaître une perte annuelle de quasiment 635.000€/an, soit 9.5 Millions d’€ en 15 ans (fin de l’exonération progressivement à compter de 2025).
Monsieur Candide : vous voulez dire que cette vente des immeubles Icade à des bailleurs sociaux a coûté quasiment 10 millions d’Euros à la ville ?
OUI ! Ce léger détail montre l’impact de la structure du bâti sur une ville.
Quand on entend des gens parler de bloquer toute construction ou toute réhabilitation… on peut s’étonner de ce simplisme dans l’approche ! Le niveau des assiettes fiscales doit être géré si la ville veut maîtriser le niveau et le taux des impôts locaux. Le niveau de construction à définir ressort de multiples paramètres, dont celui-ci et non uniquement des aspects esthétiques ou écologiques. Nous en avons vu désormais les conséquences sur la ville au travers de trois articles :
 le niveau de population et sa stagnation (1er article)
 la structure sociale et son appauvrissement (2ème article)
 la détérioration des finances de la ville à travers son bâti et ses bases fiscales (ce 3ème article)

Nous verrons dans un 4ème article que tous ces éléments (vente immeubles Icade, blocage de toute construction, …) ne sont pas sans conséquences sur les logements à Fontenay et donc sur le confort des Fontenaisiens.


Jean-Michel Durand
Maire adjoint aux Finances et Logements sociaux 2014-2020.

Une réflexion sur “L’impact de la non-construction sur le niveau des impôts locaux

  1. Cher Jean Michel

    très pertinent merci.

    la dernière partie de ton analyse doit, de mon point de vue, être complétée de la stratégie que P BUCHET avait mise en place pour combler ce manque de 9 a 10 Millions.

    Cette stratégie avait un nom et un objet : le chèque CEA de 9 Millions Euros.

    On change l’électorat en passant des logements prives en logements sociaux ( dont beaucoup PLAI le plus bas niveau de ressources) et ni vu ni connu, avec le chèque CEA on peut faire une sorte de vase communiquant et tenter de camoufler cette baisse que tout le monde pressentait (tu la chiffres avec le recul mais a l’époque c’était plus difficile).

    je lui avais dit en son temps en conseil municipal, bien sur son adjoint aux Finances Gilles MERGY avait joué les candides effarouchés, ou ignorant puisqu’il semble qu’il était évincé de certains sujets par son Maître, mais il n’en reste pas moins que tout cela revendiquait d’un volonté électoraliste de paupérisation de Fontenay.

    G MERGY porte autant que P BUCHET la responsabilité de cette perte abyssale (mais volontaire) pour la commune, a des fins uniquement personnelles…

    C’est une vision politicarde dont les Fontenaisiens ne veulent plus.

    Pierre Henri CONSTANT
    Maire adjoint
    Élu d’opposition entre 2008 et 2014

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